De Andrei BRICEAC, avocat, Managing Partner PBP Law Firm
15 ani de experiență în avocatură m-au învățat că dreptul de proprietate este unul dintre cele mai prețuite. O protecție juridică adecvată a dreptului de a deține bunuri și de a exercita liber stăpânirea asupra lor este o exigență fundamentală a unei societăți libere și drepte.
În perioada comunistă lucrurile nu au stat așa. Comunismul a căzut, am îmbrățișat libertatea pieței și capitalismul. Am ajustat normele juridice în așa mod ca acestea să protejeze bunurile persoanelor, materiale sau nemateriale.
Poți să zici dulce, dar de la asta nu se schimbă gustul. În drumul nostru spre consolidarea proceselor democratice am beneficiat de susținerea și îndrumarea mecanismelor europene de protecție a drepturilor omului. Din cele 22 de cauze pe care le-am adus cu câștig la CtEDO pe parcursul a mai bine de 17 ani, foarte multe au vizat încălcări ale drepturilor omului. Uneori era cazul ingerințelor pe orizontală, dar cele mai multe situații erau cauzate de intervenția arbitrară a statului în dreptul de proprietate sau omisiunea de a oferi o protecție juridică efectivă proprietății.
Experiența mea profesională a arătat că încălcările dreptului de proprietate, comise de stat, au două cauze principale: lipsa unei bune înțelegeri a standardelor democratice și corupția. Am învățat că flagelul corupției are multe forme de manifestare. Este corupție de fiecare dată când cei împuterniciți cu implementarea legii nu își îndeplinesc funcțiile, în mod voit și conștient, urmărind un alt interes decât interesul legii.
Am înțeles că trebuie să însușim și să respectăm standarde, atunci când vine vorba de aplicarea legii și respectarea drepturilor omului. Astfel de standarde reprezintă măsuri și instrumente ce trebuie de aplicat atunci când există un concurs de interese. Am învățat să punem în balanță interesul public cu cel individual, să asigurăm justul echilibru. Aceasta deoarece drepturilor fundamentale nu au un caracter absolut și că întinderea lor se termină acolo unde apare un alt drept sau interes legitim. Supremația legii, proporționalitatea, justul echilibru și alți termeni tehnico-juridici sunt instrumente de lucru pentru asigurarea ordinii juridice, sunt elemente ale algoritmului complex numit sistem de drept, menite să asigure și să susțină transpunerea buchiei legii în viețile noastre.
– Omul și proprietatea
Dreptul individual de proprietate este o idee, o invenție și o credință umană. Chestiuni precum – legi, stat, bani, libertate, capitalism – le avem doar pentru că le-am construit în mințile noastre și ne încredem cu toții în ele. Toate acestea funcționează doar în condițiile unei societăți, adică într-un mediu social în care interacționăm conform unor reguli general acceptate.
Așa cum este scris și în Declarația Universală, funcția drepturilor omului este de a proteja și pune în valoare demnitatea umană. Este vorba despre valoarea pe care o are fiecare ființă umană, pe care o recunoaștem tuturor fără discriminare și pe care o respectăm prin garantarea drepturilor fundamentale.
Dreptul de proprietate este unul esențial în această ecuație. Ne raportăm la proprietățile noastre ca la o prelungire a eului, a propriei persoane. Din această perspectivă, nu există diferență între atitudinea țăranului român față de vacile și caii din grajd, atunci când au venit să le ridicau forțat comuniștii, și Warren BUFFET, care deține acțiuni la bursă.
– Om – document – om
În calea noastră de la comunism la capitalism începem să conștientizăm importanța documentelor. Înscrisurile fizice sau electronice au rolul de a confirma și da putere juridică faptelor. Faptul de a deține un bun nu are nevoie de instrumente de probațiune pentru Robinson. El poate apropria și folosi bunurile de pe insulă la propria discreție. Necesitatea documentelor apare în societate, atunci când interacționăm cu alți oameni. Nu dorim ca un bun pe care l-am găsit/creat/construit să ne fie luat cu forța.
În aceste condiții, interacțiunea umană care implică bunuri, se realizează după formula om – document – om. Vindem, procurăm, investim – la mijloc stau documente, menite să probeze drepturile noastre și trecerea lor de la o persoană la alta, în procesul acestor interacțiuni.
Interacțiunile economice devin tot mai complexe, la fel și documentele care stau la baza lor. Anume din acest considerent rolul juriștilor a devenit tot mai important. Avocații au devenit participanți indispensabili la aceste raporturi și actori importanți în asigurarea protecției juridice a drepturilor individuale.
– De la teorie la practică
Deținerea proprietății asupra unei case ține de cultura poporului român. Capitalismul și progresul economic au deschis tot mai multe opțiuni de realizare a aspirației noastre de a dobândi și deține un imobil. Noile realități au adus mai multe oportunități, dar și mai multe riscuri.
Am început să gândim ca investitori. Facem analize economice, urmărim și studiem piețele. Speculăm, pariem, câștigăm sau pierdem. Beneficiem de informații sau suferim de pe urma deciziilor grăbite, luate sub imperiul emoțiilor.
Cum ne ajută legea în această nouă realitate? Legea ne ajută în măsura în care știm cum să folosim instrumentele și remediile legale, menite să ne protejeze din punct de vedere juridic.
– Protecție juridică insuficientă
Astăzi legislația românească nu protejează corespunzător persoanele care procură imobile. Există o problemă gravă în ceea ce ține de bunurile imobile aflate în construcție. Piața s-a accelerat, cererea a crescut și oferta nu reușește să o acopere suficient. Aceasta a schimbat momentul procurării imobilelor la etapa de construcție. Dezvoltatorii construiesc efectiv din banii investitorilor. O astfel de piață implică riscuri considerabile pentru investitori.
Cadrul normativ este absolut neadecvat și insuficient pentru a oferi protecție juridică investitorilor. Instrumentul juridic care se utilizează în astfel de raporturi – ”promisiunea de vânzare” este absolut rudimentar și neadecvat. Acesta nu răspunde și nu se pliază defel pe necesitățile și riscurile investitorului.
În toată România se cunosc cazuri de înșelăciune a investitorilor de către firme care au însușit bani sub promisiunea falsă de a edifica o construcție și a transmite un bun imobil în proprietate. Sunt cazuri când banii s-au însușit fără a realiza promisiunea. Sunt cazuri când banii s-au însușit de la o persoană, dar imobilul a fost înstrăinat altei persoane. (dubla vânzare)
În pofida acestor situații grave de înșelăciune și abuz, autoritățile întârzie să vină cu ajustarea cadrului normativ. Piața funcționează în continuare fără instrumente legale corespunzătoare, care să apere investitorul. Propunerile și inițiativele venite din partea unor legiuitori nu par a fi suficiente și adecvate. Mai degrabă acestea seamănă a încercare de a simula o reacție publică. Evident pentru noi că inițiativele legislative nu vor aduce protecția necesară.
O altă deficiență a inițiativelor legislative ține de încercarea de a da un rol de ”garant” instituțiilor financiare. Și această măsură o vedem neadecvată. Într-un asemenea scenariu piața va deveni mai puțin democratică și mai mult dependentă de instituțiile financiare.
Avem nevoie de reglementări care să pună în prim plan investitorul. Să ofere putere de decizie și control persoanei care riscă cu investițiile sale și alege să le încredințeze dezvoltatorului. Trebuie recunoscut un drept real al investitorului chiar din momentul inițierii proiectului de construcție. Investitorul trebuie să dețină pârghii juridice de a dispune de dreptul asupra bunului în construcție chiar de la etapa de construcție. Protecția juridică trebuie direcționată acolo unde este necesară. Libertatea economică a actorilor puternici trebuie limitată, pentru ca aceasta să nu se transforme în arbitrariu. Nu este necesar de a include în ecuație alți actori, mult mai puternici. Acestea vor modela piața după propriul chip și interes. Piața va deveni și mai complexă, mai scumpă și mai puțin accesibilă.
– Ce este de făcut?
Sunt două direcții în care vom acționa cu experiența juridică pe care o avem:
- Advocacy pentru reglementări juste și adecvate;
- Prudență juridică în piață.
